Piața imobiliară a crescut constant de la an la an, remarcându-se un efort financiar consistent din partea potențialilor-cumpărători, datorat atât numărului mare de tranzacții imobiliare înregistrate în marile orașe, cât și cererii aflate în permanență pe un trend ascendent.
Fără îndoială că măsurile restrictive impuse de Guvern și dezechilibrele economice ce vin odată cu corona-criza nu vor lăsa neatins acest domeniu, pronosticându-se un număr crescut de litigii derivate din executarea promisiunilor de vânzare. Prezentul material încearcă să vină în sprijinul promitenților-cumpărători care au achitat deja avansuri pentru dobândirea a unor imobile – construite sau în curs de edificare – și care doresc să preîntâmpine riscurile care ar putea surveni dintr-o neexecutare a obligațiilor de către cealaltă parte.
Astfel, promitenții cumpărători trebuie să știe că cel mai la îndemână și eficient mijloc de a se pune la adăpost de efectele nocive ale unei eventuale neexecutări a obligațiilor de către promitentul-vânzător este notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea funciară.
Notarea are mai multe avantaje notabile pentru promitentul-cumpărător, dintre care amintim:
(i) reprezintă singura modalitate prin care se aduce la cunoștința tuturor că promitentul justifică un drept în legătură cu bunul respectiv;
(ii) promitentul-cumpărător nu va fi ținut de efectele eventualelor promisiuni subsecvente care au ca obiect același imobil, perfectate de promitentul-vânzător; în anumite condiții, va fi preferat și în raport de promitenții-cumpărători anteriori care au omis să își noteze dreptul în cartea funciară.
(iii) îl pune la adăpost pe promitentul-cumpărător – în ipoteza rezoluțiunii – de concursul celorlalți creditori, prin aceea că le face opozabilă ipoteca legală de care beneficiază acesta, în limita avansului achitat în temeiul promisiunii; astfel, promitentul-cumpărător are și față de terți toate drepturile care decurg din ipotecă;
iv) in cazul în care fata de constructorul persoana juridica se deschide procedura insolventei, promitentul-cumpărător poate solicita autentificarea contractului de vanzare-cumparare, care se va incheia cu lichidatorul desemnat, cu conditia achitarii pretului de către promitentul cumparator.
Notarea în cartea funciară se realizează în temeiul înțelegerii părților, de aceea este foarte important de analizat fiecare promisiune încheiată. Dacă aceasta nu conține o asemenea clauză – sau dimpotrivă, conține o dispoziție în sensul în care promitentul-cumpărător renunță la dreptul de a nota convenția în CF – nu este totul pierdut. Nimic nu împiedică părțile să renegocieze conținutul contractual – în raport de noile condiții de piață – și să convină asupra notării promisiunii.
Chiar dacă imobilul ce face obiectul promisiunii nu este identificat în regim de CF, deoarece nu sunt finalizate lucrările și prin urmare, construcția nu a fost încă recepționată, părțile au posibilitatea de a nota antecontractul în cartea funciară aferentă terenului pe care se realizează construcția. Operațiunea de notare se realizează printr-o simplă cerere la Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară din circumscripția situării imobilului, însoțită de o taxă de 75 lei și promisiunea de vânzare care face obiectul notării.
Indiferent de modalitatea în care în perioada următoare părțile înțeleg să își reglementeze raporturile ce decurg din executarea promisiunilor de vânzare – prin acordarea unor termene suplimentare de execuție, prin diminuarea corelativă a prețului, prin instituirea unor despăgubiri în caz de neexecutare – recomandare noastră fermă este aceea ca promitenții-cumpărători să obțină și acordul partenerului contractual și să noteze în cartea funciară promisiunea .
Vă reamintim pe această cale că echipa TSA acordă consultanță în orice probleme de dreptul contractelor, venind în întâmpinarea nevoilor clienților prin avocați specializați și cu o vastă experiență în acest domeniu.
Share
